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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

时代意识·视角独特·方法自觉******

　　时代意识·视角独特·方法自觉

　　——《青年亚文化的时代表征与引导对策研究》评介

　　作者：韩庆祥（中央党校一级教授，中央党校（国家行政学院）专家工作室领衔专家）

　　习近平总书记在庆祝中国共产主义青年团成立100周年大会上的讲话中指出，“青春孕育无限希望，青年创造美好明天。一个民族只有寄望青春、永葆青春，才能兴旺发达”。青年是整个社会力量中最积极、最有生气的力量，国家的希望在青年，民族的未来在青年。卜建华教授的专著《青年亚文化的时代表征与引导对策》的主要内容就是学习和研究习近平总书记关于青年思想教育工作系列论述的一些认识和体会，该书紧扣青年、青年亚文化、有效引领这三个关键词，通过梳理和分析现阶段青年亚文化的时代表征与青年网络社会生活方式，审视青年亚文化在自媒体时代的时代表征与发展态势，提出了青年亚文化引导的具体措施，这对我们加强网络意识形态工作、强化青年思想政治教育、着力培育中国特色社会主义建设者和接班人具有重要的实践意义。

　　首先，为做好高校意识形态安全工作提供了新的时代意识。马克思指出：“问题就是公开的、无畏的、左右一切个人的时代声音。问题就是时代的口号，是体现自身精神状态的最实际的呼声”。任何时代都有自己的命题，只有科学地、辩证地把握和认识这些困难，才能够把我们的社会推向前进。当前网生代青年正处于人生成长的关键时期，知识体系搭建尚未完成、价值观塑造尚未成型、情感心理尚未成熟。必须要有问题意识，立足于网络信息时代与青年群体的精神需求，面对青年亚文化所体现的时代样态类型，需要科学的教育引导，使其具备与时代发展相适宜的核心素质，才能不负伟大时代赋予的崇高使命与时代重任。青年亚文化是一种集娱乐、批判、建构于一身的复杂意识形态体系，是青年群体中不同于社会主流文化的价值观念和行为模式的集合，是青年群体在生活方式、思维观念、行为方式、精神品格、心理特征、话语体系等不同于社会主流文化的综合体现。把握青年亚文化，既要审视青年自身实际，分析青年网络亚文化特征，又要跳出青年看青年，从时代的高度观照青年网络亚文化发展环境与奋斗精神培育状况，注重从社会大系统中聚焦青年亚文化。中国特色社会主义进入了新时代，新时代标注了青年发展的历史方位，为青年亚文化的引领指明前进方向、注入强劲动力、涂抹上靓丽底色。新时代需要新青年，只有具备与时代发展潮流相匹配的素质，以昂扬向上的姿态踏上新的长征路，才能在中国特色社会主义伟大事业中放飞青春梦，展现新气象。本书介绍了青年亚文化的时代表征与引导对策，分析了其对意识形态功能的两面性和不可预测性，提出了具体的措施与机制。尽管不同类型的青年亚文化之间缺失严密的逻辑性，但从整体上看做到了时代意识导向下的主题明确，各高校可以充分借鉴相关研究内容，着力引导青年亚文化的理性发展，为做好高校意识形态工作提供坚强保证。

　　其次，为审视网络亚文化背景下的青年政治社会化提供了新的独特视角。一本书的新视角会让读者耳目一新，萌发读下去的冲动；一本书的视角创新能够带给读者思考，增长知识和智慧。视角创新，就是是否凝练反映时代标识的新概念、能否提出符合时代发展趋势又合乎情理的新观点。政治社会化是青年成长过程中的关键性阶段，青年政治社会化要求青年个体树立和培养与社会主流意识形态相近的社会价值观，并逐步促使青年成为社会主义核心价值观的践行者。本书运用马克思主义理论、政治学、社会学、法学等多学科的理论与方法，全面研究了青年亚文化的时代样态呈现、主要内容及现实途径。围绕青年这一青年亚文化的参与主体，强调青年亚文化样态呈现与青年政治社会化历程高度统一。以上概念和观点，思路清晰，逻辑严密，观点鲜明，对我们深入研究、理解思考当前网络文化背景下的青年政治社会化提供了一个新视角，耐人寻味、引人深思，体现了本书的“时代感”“厚重感”。

　　最后，为增强高校网络思想政治教育的针对性、实效性提供了新的方法自觉。方法论是一种解决实际问题、立足于社会生活为目标的思想体系和系统，问题意识与视角创新都离不开方法自觉。纵观整本著作，处处体现着作者发现问题、认识问题、解决问题的方法。具体包括：大德育观、个人访谈法、系统观点等。落实立德树人根本任务，网络是重要阵地，网络思想政治教育工作是重要途径。对于网络阵地，主流意识形态不占领，非主流意识形态就会去占领。青年网络亚文化作为文化的一种形态，作为自媒体时代青年群体的网络化社会生活方式，必然受全球化和网络化的影响，这种影响是积极与消极、正面与反面、机遇与挑战的统一体。与以往相比，现阶段的青年在国家观、道德观、自我观等方面有着独特的表达方式和行为倾向。碎片化、短暂化、融合化则是青年亚文化在自媒体时代下的样态类型与文化表征。边缘与主流的互动、从抵抗性的消解与娱乐性的增强、从自我表现、自我满足转向自我愉悦，构成新时代青年亚文化发展的态势。本书深入阐述了青年亚文化的时代表征与长效教育资源特性，对于我们借助青年亚文化的发展态势，丰富其教育引导功能、鼓舞激励功能、重塑思想政治教育功能，具有深厚的现实针对性和丰富的实践指导性。

　　青年是国家的未来，肩负着重大的历史使命，青年兴则国家兴，青年强则国家强。将社会主义核心价值观融入青年亚文化的发展轨迹中，有利于促进青年群体的健康发展。所以，对于青年亚文化，既要尊重青年群体的需求性和创造性，也要发挥这一文化的积极效应，提升青年群体的自我价值认同感。与此同时，需要在践行社会主义核心价值观的基础上，认真总结和提炼青年亚文化的优点，将这些优点融入到社会主义核心价值观的建构当中，通过多种多样的信息渠道，不断提升主流文化的传播力，充分发挥青年亚文化对社会主义核心价值观的辅助功能，以多样化的语言风格满足不同社会文化主体的需求，从而促进社会主义核心价值观与青年网络亚文化的良性互动。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）