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房地产供需两端政策全面发力，最新定调释放更积极信号******

　　日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在媒体采访中对房地产等热点问题再次作出回应，表示将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。同时，在消费端，他强调以满足新市民需求为重点，开发更多适销对路的金融产品，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　有不少地产业内人士认为，此次发言进一步打开了房企融资正常化的空间，对未来房地产行业资金流动具有指向意义。

　　2023年定调更加积极

　　近年来，郭树清对于房地产领域言论一直是政策的“风向标”。

　　2020~2021年，防范房地产领域的金融泡沫风险成为郭树清发言中的关键词。房地产调控政策以缩紧为主，企业层面“三条红线”、集中供地等政策接连落地，行业“举债扩张”的增长逻辑被打破，房地产去金融化脚步加速。

　　2022年起，随着地产市场逐渐“降温”，政策开始逐渐向稳。2022年3月，郭树清表示，房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转。不希望调整太剧烈，对经济影响太大，还是要平稳转换。同年11月的金融街论坛上，郭树清指出，我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

　　相较于之前，不少业内人士认为，2023年开年，郭树清此次 “促进房地产与金融正常循环”“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”等论调更加积极，有效提振了市场信心。

　　事实上，近几个月来，地产融资政策端力度空前。自2022年11月以来，“金融十六条”、房地产“三支箭”等利好政策不断，信贷、债券、股权融资全面解绑。

　　中央也多次喊话房地产，频吹暖风。2022年12月14日，国务院副总理刘鹤指出，“房地产是国民经济的支柱产业”，并提及正在考虑新的举措，引导市场预期和信心回暖。12月的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。2023年1月4日的央行工作会议将房地产纳入了“加大金融对国内需求和供给体系的支持力度”这一工作内容中，再次强调要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。

　　资金开始涌入房地产领域，其中信贷领域规模力度最大。据中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。

　　房地产随之暂时“解渴”，克而瑞研究中心的数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%。

　　不过，当下，房地产领域的投资、销售、融资都还未出现企稳信号。民生证券分析师牟一凌表示，由于地产在经济中的重要性，居民消费的最终趋势、政府用以支持新兴行业的资金来源都与地产的最终走势有关，未来政策还有一定打开空间。

　　鼓励地产、汽车等大宗商品消费

　　对于支持经济发展，郭树清表示，金融政策要积极配合财政政策和社会政策，多渠道增加中低收入和受疫情影响较大群体的收入，提高消费能力。其中强调鼓励住房、汽车等大宗商品消费。

　　1月5日，住建部部长倪虹表示今年将精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。

　　近期以来，除了在融资端发力，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链逐渐清晰：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

　　据第一财经记者梳理，近期需求端政策松绑主要体现在三个方面。

　　在贷款利率和首付比例方面，基准利率和首贷利率松绑。1月1日，房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR(贷款市场报价利率)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上年初分别下降15个和35个基点。

　　除基准利率外，1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的“9·29”新政。招联金融首席研究员董希淼表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%。

　　此外，不少城市首套房首付比例下调至两成，例如珠三角万亿城市东莞，1月6日起发布新政，全域购房统一首套首付两成，不分面积段。

　　在限购政策方面，2022年12月起，南京、东莞、佛山等多个万亿城市全域放松限购。

　　在二手房创新政策方面，包括深圳、广州、南京在内的32地陆续宣布推行二手房“带押过户”。

　　不过，政策连续刺激下，目前市场端的反应相对不明显。根据中指研究院数据，开年第一周(1月1日~7日)整体成交面积环比下降45.4%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。

　　企稳回暖不会太快

　　京东集团首席经济学家沈建光表示，考虑到本轮房地产市场调整出现三大结构性变化——“实物量”跌幅超过“价值量”、开发端跌幅超过销售端、拿地开工跌幅超过资金端，供需两端困难重重，市场企稳回升的进程不会太快。预计到2023年下半年，房地产消费恢复才能有所加快。

　　德邦证券首席经济学家卢哲认为，房地产的修复链条应该是房贷利率相对下调，限购、限售政策放松—销售回暖—房企资金面改善—拿地和新开工好转—房地产投资修复。上述修复链条目前仍在第一步，这一步的传导可能要到2023年一季度才能充分兑现。

　　与此同时，2023年需求侧政策或许还有更多发力空间。董希淼分析，从2022年金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。因此，2023年应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

　　此外值得注意的是，在郭树清此次发言中，还有不少因素将利好地产企业未来发展。

　　在发言中，郭树清强调稳健的货币政策精准有力，需要聚焦在扩大有效需求和深化供给侧改革上。金融机构将进一步树立“一视同仁”理念，公平公正对待各类所有制企业。货币政策加大向民营企业的倾斜力度，保持信贷总量有效增长，用好普惠小微贷款支持工具，推动降低综合融资成本。

　　业内人士普遍认为，民营房企能否企稳是2023年房地产能否企稳的关键。此次货币政策一视同仁的论调，对部分深陷融资困境的民营房企无疑释放积极信号。

A股“宫斗”大户自曝3亿银行贷款逾期，称将全力筹措偿债资金******

　　原标题：A股“宫斗”大户自曝3亿银行贷款逾期，称将全力筹措偿债资金，一个月前上演“全武行”

　　在前董事长夫妇大闹董事会事件发生后，越博动力(300742)更多问题浮出水面。

　　1月10日晚间，越博动力公告称，公司近期流动资金紧张，出现了部分银行贷款逾期的情形，此次新增银行贷款逾期本金合计约3.03亿元。截至公告披露日，越博动力银行贷款逾期本金3.18亿元。公司称将争取尽快与债权人就债务解决方案达成一致意见，同时也将通过加快应收账款回收工作等各种方式全力筹措偿债资金，以尽快解决贷款逾期问题。

新增银行贷款逾期本金3亿元

　　越博动力的资金困局早已显现。不久前124名核心员工联合发表的声明中提及，“近年来，公司负担日益严重并出现经营困境，李占江作为公司当时的实际控制人、董事长兼总经理没有提出可行的解决方案，导致公司没有钱给我们支付工资和购买社会保险。”

　　也正是在此背景下，越博动力从2020年起与多家银行签署《流动资金借款合同》。

　　其中在2021年12月，越博动力向江苏银行借款合计9500万元，借款期限一年；向兴业银行借款2198万元，借款期限一年。

　　2022年1月，越博动力向浦发银行借款2000万元，借款期限一年。2022年3月，越博动力向中信银行借款合计5767万元，借款期限为6个月。

　　除此以外，越博动力在2020年6月至2021年12月期间，陆续向南京银行借款合计1.11亿元。鉴于越博动力资金情况一直较为紧张，经与南京银行多次协商后对上述借款进行了展期，由公司子公司南京越博、重庆越博及李占江、李莹为上述借款提供担保。截至本公告披露日，公司已偿还借款本金40万元，尚未偿还借款本金为1.1亿元。

　　1月10日晚间公告显示，鉴于公司近期流动资金紧张，出现了部分银行贷款逾期的情形。本次新增的逾期贷款共有6笔，逾期金额从2000万元至1.101亿元不等，新增银行贷款逾期本金合计达到3.03亿元。

　　公告显示，2022年11月16日，越博动力首次出现银行贷款逾期，涉及来自苏宁银行的流动资金贷款1500万元。证券时报·e公司记者注意到，上述流动资金借款大多由子公司及李占江、李莹提供担保，在新增的6笔逾期贷款中，有4笔发生在李占江夫妇大闹董事会事件之后。

　　冲突发生后公司“搬家”了

　　越博动力“辞旧迎新”的过程颇为曲折。

　　2022年12月7日，公司董事会以李占江到期未清偿的债务金额较大，且已被列为失信被执行人为由，提请罢免其董事及董事长职务，并解聘他的总经理职务。

　　次日晚间，越博动力披露“重大事项”称，12月7日上午，李占江及其配偶李莹召集社会人员合计超过50人(均非公司员工)占领即将召开董事会的会议室，试图阻止公司董事会的正常召开。为保证参会董事的人身安全，公司总部员工“纷纷挺身而出，要求上述与公司无关的社会人员立即离开会议现场，不得干扰公司的正常生产经营活动”。越博动力称，其间，社会人员(其中一人携带管制器械)率先殴打公司员工，引发肢体冲突，导致公司3名员工负伤。公司报警后，部分社会人员当即逃跑。警察到场后，将滞留现场的社会人员带走，并没收了管制器械。

　　这次“全武行”事件也引起深交所的关注。深交所发函要求公司、李占江、贺靖等相关方核实说明，本次董事会罢免李占江非独立董事及董事长职务、解聘李占江总经理职务并聘任贺靖为总经理等相关议案的提案背景及具体原因。

　　2022年12月15日，越博动力收到李占江针对关注函的部分回应。

　　李占江称，董事会召开通知时间为2022年12月2日16：40，召开时间为2022年12月7日上午9：00，间隔时间不足5日，不符合公司章程约定。“公司董事长李占江已经提前书面明确此次董事会的非法性，并书面取消此次会议，但公司董事仍参加并进行相关议题。”

　　此前在2022年11月30日，越博动力公告称，公司时任控股股东、实际控制人李占江拟将其持有的25.36%公司股份、协恒投资拟将其持有的4.06%公司股份的表决权不可撤销地委托给湖北润钿新能源汽车科技有限公司(以下简称润钿科技)行使，本次表决权委托完成后，润钿科技将持有公司合计29.42%的表决权，贺靖将成为公司实际控制人。

　　李占江在回复函中称：上述《表决权委托协议》是在受到贺靖胁迫下不得已而签订的，不是他的真实意思表示；另外，该《表决权委托协议》约定的“李占江通过将南京协恒投资基金合伙企业等两家合伙企业的全部合伙财产份额转让给无关联第三方”的前提条件尚未成就，故该《表决权委托协议》也未生效，“所以我不准备履行该协议项下包括所持股份的转让等任何计划，且我已通知贺靖撤销该《表决权委托协议》，该《表决权委托协议》自始至终对我不具有任何法律约束力。”

　　李占江称，他直接和间接控制的上市公司越博动力股份项下包括表决权在内的完全股东权利均归属他本人，并由本人依法行使，“贺靖无权依据《表决权委托协议》行使相应股东权利。”

　　不过李占江所述理由，未能阻止越博动力“辞旧迎新”。

　　2022年12月29日，越博动力董事会选举贺靖为公司新任董事长，并代行董事会秘书职责。

　　1月9日晚间，越博动力宣布因原办公地址租期届满及公司经营发展的需要，将办公地址迁至南京市建邺区泰山路159号正太中心；1月10日晚间，越博动力宣布2023年第一次临时股东大会，也将由原办公地址改到新址举行。

　　搬到“新家”的越博动力，能否在新年出现新气象，也值得持续关注。(e公司)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）